焦点 | 规模已握,债务待解:头部房企赶考

时间:2019-07-11 来源:www.mediasolutionstoronto.com

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焦点|规模已经持有,债务待解决:总公司企业正在接受考验

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中方日报记者许倩|北京报道

戴上表冠并承受重量。四月份,它已经走出低谷。 2018年,披露了住房企业的年度报告。在最后一刻,房地产上市公司已经收获了规模,利润和土地储备等良好数据。债务,现金流和融资成本的财务压力也不可避免地伴随着。

根据16家房地产企业报告的前20家房地产企业盈利数据,中国房地产报报道,2018年底共有8家房企,资产负债率超过80%,占比总数的一半。万科和其他行业巨头背负着数万亿美元的债务。曾经被激进路线超越的一些住房公司负债累累。

目前,必须平衡规模,利润和债务之间的三角问题。根据中国房地产报的统计,截至2018年底,16家大型房企每年偿还债务总额10999.14亿元,手持货币现金12136.84亿元。总的来说,货币现金可以满足短期债务偿还。但是,个别住房公司的还款能力仍值得关注。例如,像阳光城这样的公司的债务与现金(短债比率)的现金年比率小于1,表明现金流量不足以支付短期负债。

此外,从住房融资成本的角度来看,2018年16家大型住房企业的平均融资成本高于2017年。其中,太和集团2018年的平均融资成本最高,达到8.52%,比2017年增加0.4个百分点。新城控股的融资成本增长最快,每年增长1.15个百分点。中国海外房地产,华润置地,龙湖集团和招商局蛇口的平均融资成本低于5%,处于行业低位。

债务和融资成本的上升并非暂时的举措。其背后是近年来住房公司增加土地储备竞争的缩影。自2018年以来,许多住房公司已加入去杠杆化,债务减免和融资成本的行列。

为了减少债务,中国恒大于2017年彻底清除了所有永久债券,为2018年和未来释放了巨额利润。 “永续债券还释放了超过200亿元的利润,”恒大地产总裁夏海军表示。

“到2020年底,总资产将达到3万亿元,年销售额将达到8000亿元,年利润将达到1500亿元。债务比率将降至同行中低水平并成为世界百强企业。“ 3月26日,中国恒大集团董事局主席徐家印在业绩发布会上表示。

如果规模决定了住房企业在行业集中度,偿债能力和融资能力方面的地位,那就决定了住房企业能走多远。

唐人街,它将赚钱,在绿城的地价很高

即使在经济和房地产业的低迷时期,客户企业的利润增长率仍然比较强劲。从2018年归属于股东的净利润来看,中国海运房地产同比增长10.1%至449亿港元(人民币383.99亿元),成为股东的最高净利润。

中国恒大2018年股东净利润为373.9亿元,同比增长53.4%,位居第二。特别是,中国恒大的核心业务利润为783.2亿元,同比增长93.3%,是住房公司中最高的。恒大内部人士表示,较低的地价是恒大高利润的关键。 2018年,中国恒大新收购的土地储备建筑面积为4993万平方米,平均楼面价格为1611元/平方米。此外,恒安于2017年提前偿还了总额为1129亿元的永续债券,并在2018年和未来发放了超过200亿元的利润。

2018年,碧桂园和万科股东的净利润也超过300亿元,同比增长20%以上。

新城控股年报披露,2018年收入为541.33亿元,同比增长33.58%;净利润104.91亿元,同比增长74.02%。投资性房地产公允价值变动收益29.09亿元,同比增长209.02%,占母公司净利润的26.78%。这引起了上海证券交易所的询问,要求公司在盈利状况,资金流动,现金流量和货币资金以及房地产开发业务方面进一步补充披露信息。核心问题是:Newtown Holdings是否对利润有任何调整?公司的快速利润增长是否可持续?

4月17日,新城控股以3万字回复上海证券交易所的问题。该公司表示,由于新收入标准的实施,回归母亲的净利润增加了6.62亿元。与此同时,据说目前有三线和四线城市库存高,去污率低,以及在五岳广场持有重资产是否存在可持续发展的风险。

除了被证券交易所质疑之外,一些住房公司也经历了一些基准住房公司(如绿城中国和大型酒店业)的净利润增长放缓,以收购万达房地产和其他公司。

根据绿城中国年报的数据,2018年归属于股东的净利润为10.03亿元,较2017年下降54.2%。绿城中国解释说,这主要是由于本集团出售股东所致股东利润减少所致。子公司与2017年相比减少7.7亿元;根据市场环境变化,减值准备计提对股东应占利润的影响2017年,增加6.51亿元;由于人民币兑本集团若干外币借款贬值,产生的汇兑净亏损为4.88亿元。

绿城的土地收购成本很高,也消耗了企业利润。根据年报,2018年绿城有37个新的土地项目,主要分布在京津冀,长江三角洲和珠江三角洲地区。平均楼面价格高达11,398元/平方米。

融创中国2018年股东净利润为165.66亿元,同比增长50.6%,但增速低于2017年同比增长344%。

高利率和短期债务解决方案

在住房公司利润增长放缓的背后,高利息负债受到侵蚀。在高杠杆化的房地产行业中,万科等基准大型企业的债务压力相对较小,但债务比率也在上升,而且财务费用也大大增加。

从总负债来看,万科等三大龙头企业2018年末负债总额超过1万亿元,资产负债率也超过80%。

具体而言,截至2018年末,万科的计息负债总额为2612.1亿元,同比增长37.03%,其中银行贷款占比52.8%,应付债券占比27.2%,其他借款占比为20%。计息负债主要是中长期负债。在计息负债中,一年内到期的短期借款和计息负债总额为931.8亿元,占比35.7%;一年以上的计息负债为1603.3亿元,占比64.3%。

2018年,万科的实际利息支出为人民币141.5亿元,占净利润337.7亿元的30%。

万科的净负债比率由2017年底的8.8%上升至2018年底的30.9%,这是万科过去10年同期净负债率的最高水平。自2009年以来,万科今年年底的净负债比率仅为30%,而2013年则为30.7%。

但万科等头等企业的融资渠道相对平稳,短期债务偿还压力相对较小。截至2018年底,万科持有货币资金1884.2亿元,远高于一年内到期的流动负债总额931.8亿元。

绿城中国2018年的利息总支出为54.17亿元,比2017年的37.18亿元增加16.99亿元,这也是导致净利润下降的重要方面。绿城解释说,这主要是由于本集团在建项目数量增加以及年内加权平均占用资金增加所致。

一直采取积极扩张路线的住房压力更加警惕和解决。

现金短期债务比率用于衡量住房企业的短期债务偿债能力。在中国房地产报记者统计的16家大型住房企业中,阳光城和太和的四个短期债务比率均小于1,偿债能力需要加强。

对于一些住房公司来说,融资成本需要提高。例如,太和2018年的融资成本高达8.52%,在1000亿企业中处于较高水平。从2016年到现在,泰和的发展速度非常快。 2018年,营业额突破1000亿元,利润总额50.8亿元,同比增长69.6%。

从2018年16家大型房地产企业的资产负债率来看,融创中国是最高的,达到89.8%,但与2017年底相比,略有下降。

截至发稿时,格陵兰控股尚未公布2018年年报。然而,根据第三季度报告的数据,截至2018年9月30日,格陵兰控股的负债总额为8497.3亿元,其中一年内到期的非流动负债和短期借款为886.25亿元。而公司同期的货币资金账户为726.68。 1亿元。

减少债务,降低成本,重新开始

稳定和激进分子都提出了一些未来债务比率的约束性指标。

两年前,中国恒大提出,到2018年底,资产负债率将从71.1%降至60%左右,到2019年底将降至55%左右。提出了三项减债措施:减少总负债,对多元化产业进行战略投资,提高盈利能力和增加净资产;通过调整股权融资和债券融资的比例来降低债务比率。

从2018年财务报告的数据来看,中国恒大的资产负债率仍高于80%,但比上年下降近3个百分点。

万科2018年财务报告显示,本集团继续优化其债务结构,降低融资成本,并通过公司债券,超短期融资券和中期票据提升其防范金融风险的能力。其中,公司债券发行最低利率为4.05%,短期融资券发行最低发行率为3.13%,中期票据发行最低发行利率为4.03%。

阳光城财经新闻称,随着公司的高增长率,公司财务指标实现了大幅优化,特别是债务还款指标,逐步从融资转向业务驱动。报告期内,公司扣除预收款后,有效降低资产负债率60.84%,同比下降6个百分点。生息资产负债率下降至42.75%,同比下降10个百分点,净负债率降至182.22%。减少70个百分点。阳光的一项举措是“积极取代,优化资本结构,用低息债务取代高息债务”。

在债务压力下,包括泰和在内的激进住房公司已经取得了很大的流动性。 2008年,泰和拥有大量融资渠道,包括银行贷款,信托基金,私人债务,中期票据,海外债务和资产证券化。最近,泰和改变了项目的公平性,并引入了战略合作对象。 “融资,进一步加强与金融机构的合作,与大型金融机构建立稳定的合作关系,调整和优化债务结构,提高贷款集中度;积极创新融资方式,促进资产证券化,资产支持票据,公司债券等融资工作,优化债务结构,降低资本成本。“泰和说。

从基准企业的态度来看,规模扩张仍然是他们无法保持的内生动力。

在2018年《致股东书》,万科明确表示房地产的黄金时代已经完全结束,白银时代已经到来。但银仍然是重金属,房地产仍有空间。

碧桂园在其年度报告中表示,它始终对中国稳定的经济增长和长期善意充满信心,并对近14亿追求更美好生活的人充满信心。城市化是一个不可逆转的时代潮流,房地产市场的未来规模将保持巨大。

一位房地产消息人士表示,在行业集中度增加的大趋势下,规模导向仍然存在。房地产企业减少房地产债务的做法实际上是有更大的回旋余地,即由于“权宜之计”而减少债务。

(何聪邓云南)

曹玉静

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